近日，华润置地（HK1109）有限公司(以下简称“华润置地（HK1109）”)、招商局蛇口工业区控股股份有限公司(以下简称“招商蛇口（001979）”)两家房企取得公司债券注册批复，拟募集资金合计366亿元，其中，部分募集资金将用于符合政策要求的房地产（881153）项目。
这是中国证监会8月份发布《关于资本市场支持构建房地产（881153）发展新模式的意见》后，房企公司债按照“项目融资”逻辑落地的最新进展，交易所债券市场服务房地产（881153）高质量发展的系列政策措施正加快落地。
投向“好房子”项目
今年8月份，住房城乡建设部等三部门发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，开展商品住房销售制度改革，完善商品住房预售管理，推行商品住房现房销售，加强土地供应管理等政策措施协同。
上海易居房地产（881153）研究院副院长严跃进对《证券日报》记者表示，推行现房销售后，房企从拿地到竣工交付的全周期（883436）投入需要依靠自有资金和外部融资覆盖，融资期限与项目开发周期（883436）的匹配要求相应提高。
在此背景下，资本市场的配套融资支持正是为适应这一变化而推出。为做好配套融资支持，中国证监会发布《关于资本市场支持构建房地产（881153）发展新模式的意见》(以下简称《意见》)。《意见》明确提出，“支持房地产（881153）开发企业发行公司债券和资产支持证券(ABS)”“推动不动产投资信托基金(REITs)高质量发展”。
本次完成注册的两单公司债，就是基于中国证监会新发布的文件，其中，按照“项目融资”逻辑设计方案，拟募集资金140.5亿元，投向符合《住宅项目规范》等政策要求的房地产（881153）项目。
这些住宅项目主要分布在北京、上海、杭州等城市，落实安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”标准，助力提升城市居住品质、优化住房供给结构。
苏商银行特约研究员付一夫对《证券日报》记者表示，此次“项目融资”，是指将募集资金与具体项目挂钩，融资的准入与监管更加突出项目自身的合规性与现金流情况。过去，房企融资主要依赖发行人主体信用，资金用途边界相对模糊，转向项目融资后，资金流向更加清晰，偿债来源与项目建设进度也能更好匹配。这一安排与商品住房现房销售改革相衔接，使融资安排与“好房子”项目的开发节奏更加协调。
多工具盘活存量资产
除公司债外，交易所还通过REITs等工具支持房企盘活存量资产。近年来，为推动构建房地产（881153）发展新模式，交易所推出商业不动产REITs和机构间REITs等工具，盘活存量资产，打通资金回笼渠道，构建良性资产循环。
其中，商业不动产REITs于2025年末启动试点，今年6月份首批产品上市，标志着这一工具正式落地。
今年前三季度，房企分别在交易所发行商业不动产REITs114亿元和机构间REITs26亿元，底层资产包括商业零售、商业办公楼、租赁住房等，主要分布在北京、上海、广东等地。
在付一夫看来，通过这些工具，房企可以将成熟资产推向资本市场，回笼的资金再投向新的项目，形成资产的良性循环。这一机制既盘活了存量资产，也有助于提高直接融资比重、扩大有效投资。
目前，交易所债券市场已经拥有债券、ABS、REITs等多种产品工具。随着相关政策逐步落地，交易所债券市场将更好满足房企项目融资、存量盘活等合理融资需求，支持构建房地产（881153）发展新模式，促进房地产（881153）行业健康发展。
