土地储备专项债停发多年后重新开闸，2026年前三季度发了3438亿元，占同期房地产相关专项债的一半以上。中指研究院的不完全统计显示，重庆、广东发行都超过300亿元，福建、安徽都超过200亿元，四省市合起来占全国66.9%。9个月发出35608亿元，全年额度已完成81%
1—9月全国发行新增专项债券35608亿元，完成全年4.4万亿元额度的81%。9月单月发行6339亿元，比去年同期多2148亿元。14个“自审自发”试点地区1—9月发行27087亿元，占全国76%，项目储备和债券发行的衔接比别的地区更紧。
分季度看，一季度11599.5亿元，同比增长20.8%，是近三年同期最高；二季度9067.9亿元，同比下降24.5%；三季度14940.6亿元，同比下降1.5%。前三季度房地产相关专项债累计发行超过6000亿元，在新增专项债里占约17%，2025年以来这个占比一直稳在15%以上。
土地储备这块有段前史。2025年一季度，停发多年的土地储备专项债恢复发行，规模很快走高，成了各地收储去库存的主要资金来源。今年前三季度发行3438亿元，在房地产相关专项债中占比过半，在新增专项债中接近10%，其中三季度单季发行超过1500亿元，比一季度、二季度都高。土地储备专项债的钱去哪了：四省市拿走66.9%
这个科目有两个用途，一是新增土地储备，二是收回收购存量闲置土地。2025年以来后者占比通常在50%左右，是各地盘活存量土地的主要方式。今年前三季度，用于收回收购存量闲置土地的专项债券发行超过1750亿元，占同期土地储备专项债的50.8%。
分布很不平均。重庆、广东发行均超过300亿元，福建、安徽均超过200亿元，这四省市合计占全国66.9%。中指研究院只披露了这四地，其余地区逐省规模没有给出明细。城市更新专项债超过2500亿元，城中村改造1009亿元
房地产相关专项债的第二大去向是城市更新。前三季度城市更新相关专项债券发行超过2500亿元，一季度1374亿元、同比增长24.2%，二季度回落，三季度回升到650亿元以上。城中村改造相关专项债券发行约1009亿元，同比增长23.0%，占城市更新相关专项债的比重接近40%。北京、重庆、四川、广东的发行规模保持在较高水平。
保障性安居工程前三季度发行超过1100亿元，占房地产相关专项债约19%，同比增长48%，是各分项里增幅最高的。棚户区改造、城镇老旧小区改造的占比分别是14%和5.5%。和上年同期比，土地储备、保障性安居工程的占比分别提高2.3个和6.8个百分点。
城市更新今年的政策密度不低。7月15日，习近平总书记在考察上海时强调，高质量推进城市更新是城市现代化建设的重要抓手，要坚持问需于民、问计于民、问效于民。8月28日，金融监管总局、住建部联合印发《城市更新项目贷款管理办法(试行)》，明确了贷款用途、三项原则和项目准入条件。9月8日，国务院以“高质量推进城市更新、促进城市内涵式发展”为主题进行第二十一次专题学习。9月18日，住建部在发布会上给出“十五五”时期的量化任务，包括新开工改造11.5万个城镇老旧小区、更新和加装住宅电梯57.5万台、实施1500个老旧街区厂区改造提升、建设改造城市地下管网约77万公里。10月20日，住建部、财政部等六部门联合印发《关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见》，从投融资机制上支持符合条件的项目发行基础设施REITs。收购存量商品房专项债，累计发了135亿元
同样为了去库存，收购存量商品房这条线的体量小得多。截至9月30日，全国累计发行用于收购存量商品房的专项债券超过135亿元，收购超过2.3万套、建筑面积超过190万平方米。今年发行略有提速，前三季度累计76亿元，湖南、广东今年都超过20亿元。
地方上的动作不少。2025年末广州安居集团公告常态化收购存量商品房用作保障性住房；2026年2月广州南沙区拟收购约2万平方米新房用作安置房源；重庆按收购总金额的1%给收购主体补贴。河南、湖南、重庆今年以来多次强调推进利用专项债收购存量商品房用作保障性住房。规模没跟上，卡在项目收益测算和房源匹配。四季度2500亿元额度，2027年1月启动发行
经国务院同意，近期安排使用地方政府债务结存限额5500亿元，其中的专项债务结存限额2500亿元，分给四季度有实际项目资金需求的地区，向经济大省倾斜，新建项目聚焦“六张网”建设等重点领域。
财政部还表示会抓紧提前下达2027年部分新增地方政府债务限额，确保2027年1月尽早启动债券发行。加上9月国务院常务会议提出的“加快各类债券发行使用进度”，以及《城市更新“十五五”规划》的出台，中指研究院判断四季度房地产相关专项债券的发行会提速。
